O tamanho do terreno importa para coliving?

Menos do que as pessoas acham. Terreno grande não gera quarto sozinho. O que vira produto é a área construída aproveitável, ou seja, o que está coberto e pode ser fechado com porta e janela. Uma casa com quintal enorme e pouca área construída rende menos que uma casa compacta bem aproveitada.

Que cômodos podem virar quarto?

Praticamente toda área coberta, com metragem suficiente e que dá pra fechar com porta e janela. Sala, sala de jantar, edícula, área gourmet e espaços de convivência não essenciais costumam virar quarto. A ideia é deixar a casa o mais individual possível, o que reduz barulho e conflito de convivência.

Como testar se vale a pena antes de reformar?

Antes de colocar dinheiro em obra, dá pra publicar um anúncio gratuito descrevendo o quarto e a oferta, em portais e grupos da cidade, e medir quantos contatos reais e alinhados aparecem. Se aparece procura de gente séria, é sinal de demanda. Se não aparece quase ninguém, melhor descobrir isso antes de gastar.

Minha casa serve para coliving?

Q: Quantos banheiros uma casa precisa para virar coliving?

Depende de quantas pessoas vão morar. No padrão do MD Coliving, banheiro completo é vaso, pia e box. Até cerca de 12 pessoas, dois banheiros completos costumam dar conta. Acima disso, o ideal é ter pelo menos três, que atendem bem de 14 a 18 pessoas, porque as rotinas são desencontradas.

Quando um proprietário me procura, quase sempre a primeira coisa que ele fala é o tamanho do terreno. “Murillo, tenho um terrenão, uma casa enorme…” E eu, na real, nem começo por aí. Terreno grande não paga conta. O que paga conta é o que dá pra transformar em quarto bom.

Então a pergunta “minha casa serve pra coliving?” tem resposta, sim. Mas ela não começa no tamanho. Começa em olhar a casa do jeito certo.

O terreno engana, a área construída é que vira produto

Um quintal de 300 metros não vira quarto. O que vira quarto é a área coberta, construída, que dá pra aproveitar. Então o primeiro olhar não é pro tamanho do lote. É pra isso: quanto de área construída essa casa tem, e quanto disso dá pra transformar em quarto individual bom.

E aqui vem a parte que quebra a cabeça de muita gente: você não precisa de uma casa enorme. Tem proprietário que olha pra própria casa, acha que é pequena demais e já descarta, achando que coliving é só pra mansão. Não é.

O que manda não é o tamanho absoluto, é a proporção e o aproveitamento. Uma casa de metragem média, bem proporcionada, pode render muito mais quarto do que parece. Porque dá pra otimizar. Muitas vezes eu reduzo o tamanho de um quarto grande pra criar dois menores no lugar. No MD Coliving eu uso isso na veia: o quarto compacto rende mais por metro quadrado, então otimizar o espaço aumenta o faturamento da casa.

Ou seja, antes de cravar que a sua casa “não serve” porque é pequena, olha a proporção. Muitas vezes ela serve, e bem. Cada caso é um caso, mas a régua é essa: não é tamanho, é aproveitamento.

Conte os quartos do jeito certo

A maioria das pessoas conta só os quartos que já existem. Eu conto diferente. No coliving, praticamente toda área coberta, com metragem suficiente e que dá pra fechar com porta e janela, pode virar quarto.

Sala, sala de jantar, edícula, área gourmet, aquela varanda fechada… tudo isso, que numa casa de família é espaço de convivência, numa operação de coliving costuma virar quarto. E isso não é só pra render mais. Quanto mais individual a casa fica, menos barulho, menos conflito de rotina e menos gente disputando o mesmo espaço.

Tem um número que eu uso como filtro no meu modelo atual, que trabalha com casas alugadas: dá pra montar pelo menos 12 quartos bons aqui? Quero ser honesto, esse 12 é o filtro do meu modelo, não uma regra universal pra todo mundo. No seu caso o número pode ser outro. Mas a lógica vale: conte o potencial real de quartos, não só os cômodos que já estão prontos.

A conta dos banheiros

Não adianta encher a casa de quarto e a pessoa ter que fazer fila pra tomar banho. Banheiro, pra mim, é banheiro completo: vaso, pia e box.

A régua que eu uso é simples. Até umas 12 pessoas, dois banheiros completos costumam dar conta. Passou disso, o ideal é ter pelo menos três, que atendem bem de 14 a 18 pessoas. Funciona porque a rotina de todo mundo é desencontrada, ninguém acorda no mesmo minuto. Se a casa não tem banheiro suficiente e não dá pra criar mais, isso já pesa na conta.

Cozinha, lavanderia e localização

Cozinha e lavanderia não precisam ser luxuosas, precisam funcionar. A cozinha tem que comportar mesa, fogão, micro-ondas, geladeira e armários. A lavanderia precisa de máquina, tanque e um varal coberto. Simples, mas tem que dar conta da quantidade de gente.

E tem a localização, que pesa muito, porque as casas de coliving costumam ser simples. O entorno é que faz a diferença. A pessoa precisa resolver a vida dela ali perto, a pé, de transporte ou por aplicativo. Mercado, farmácia, comércio, trabalho. Quando o bairro resolve a rotina, a casa simples vira uma ótima moradia. Quando não resolve, nem a melhor casa segura o morador.

O passo que quase ninguém dá: teste a demanda antes de reformar

Essa é a parte que eu queria que você levasse pra casa. Antes de gastar um real em obra, dá pra testar se existe procura de verdade. E é de graça.

Monta um anúncio simples descrevendo o quarto e a oferta, o que está incluso, o valor que você imagina, pra quem aquilo serve, e publica nos portais e grupos da sua cidade. Aí você observa: quantos contatos reais aparecem? Quanta gente alinhada, que entende que é moradia compartilhada e topa as condições, chama de verdade?

Se aparece procura de gente séria, você tem um sinal de demanda na mão, antes de investir. Se não aparece quase ninguém, ainda bem que você descobriu isso agora, e não depois da reforma pronta. Coliving não começa na casa. Começa na demanda. O anúncio gratuito é o jeito mais barato de ouvir o mercado antes de apostar.

O potencial costuma surpreender

Quando você começa a contar os quartos de verdade, o número assusta no bom sentido. Uma casa que renderia um aluguel só, de uma família, pode virar 8, 10, 12 quartos individuais, cada um com a sua mensalidade. Pra ter uma ideia do faturamento possível, sem eu inventar número: pega quanto custa um quarto individual na sua cidade e multiplica pela quantidade de quartos que a casa comportaria. Essa conta simples já mostra a distância entre o aluguel tradicional e a operação de moradia compartilhada.

Mas ver esse potencial não quer dizer que você precisa sair montando tudo de uma vez.

Comece pequeno, do jeito certo

Hoje o MD Coliving reforma uma casa já mirando 12 a 18 quartos de uma vez. Mas isso porque a gente já tem demanda validada, anos de operação e capacidade de pré-locar antes de abrir. Quem está começando não deveria copiar esse estágio. Comece menor, valida a demanda, prova que enche, aprende a operar com poucos quartos e cresce em cima do que funcionou. É melhor começar pequeno e certo do que montar tudo de primeira e descobrir os problemas todos juntos. Proteger o seu capital no começo vale mais do que o tamanho da operação.

A régua de bolso pra olhar a sua casa hoje

Pega a sua casa e responde, com sinceridade:

Quanto de área construída coberta eu consigo transformar em quarto individual bom?
Quantos quartos isso dá, de verdade, contando salas e áreas que podem ser fechadas?
Tenho banheiro completo suficiente pra essa quantidade de gente, ou consigo criar?
O bairro resolve a rotina de quem vai morar aqui, a pé ou por transporte?
Antes de reformar, eu já testei a demanda com um anúncio gratuito?

Se você respondeu bem essas cinco, você já está enxergando a sua casa como uma operação, e não como um imóvel parado. É exatamente assim que eu olho toda casa antes de transformar em unidade.

Este conteúdo é educacional e parte da experiência prática do MD Coliving. Decisões sobre contrato, tributação e formato jurídico da operação devem ser validadas com um contador e/ou advogado de confiança.